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為了防止泡沫經濟快速爆裂,中國房地產未來兩年將會急速降價

時間:2010-11-07   

好展會網  房地產專題】泡沫不是急破而是慢慢泄氣 中國的房地產泡沫已經見頂。一線城市很難再現去年下半年(如上海)或今年上半年(如北京、深圳)的高房價了,二三線城市房價可能出現新高峰,有如當年股市主板從峰值大跌60%之后,創業板泡沫涌現。房地產熊市或許會持續五年。在最低點,房價可能下跌一半,屆時,每平方米均價大約相當于當地兩個月的平均工資。土地價格下降得會更厲害。當前最炙手可熱的土地市場浙江,土地價格可能下跌八成。[url=http://www.youagps.com]www.youagps.com[/url] [url=http://www.yiqu888.com]www.yiqu888.com[/url] [url=http://www.twzfz.org]www.twzfz.org[/url]   拐點出現,原因有三。其一,流動性收緊;其二,政策引導;其三,供求關系變化。由于全球都實行寬松的貨幣政策,中國并無資本外流的壓力。中國消費的上漲趨勢還會繼續吸引資金。這樣一來,泡沫可能會逐漸消減,其間交易價格和交易量可能在短期上揚。   中國的經濟受到的影響將小于預期。許多利益集團一直在散布恐慌,說樓市泡沫破裂會導致經濟崩潰。的確,經濟增長會放緩。但是,由于消費、出口、基礎設施建設快速發展,未來十年內經濟仍將表現很好。此外,樓市交易量跌幅遠小于價格,使得其對GDP的影響有限。隨著房價下跌、工資上漲,中國人民會生活得更好。人民的幸福,而非GDP增長率本身,才是經濟發展的終極目標。   流動性收緊 泡沫將破   中國的流動性正在從高位緩慢收緊。緊縮更多地反映了信貸需求的變化而非供給。絕大多數的信貸需求來自國有部門和投機者。前者主要因為容易得到資金。去年的信貸井噴使許多新項目應運而生。這些項目需要更多的信貸來維持。因此,即使信貸供給以與從前同樣的速度增長,信貸條件也會因需求增加而趨緊。   政府的貨幣政策在明顯收緊。通貨膨脹處于高位并且還在不斷攀升。為了避免發生通脹災難,貨幣供應量增速必須低于名義GDP的增長。政府的意圖似乎也是如此。然而,市場的行動更快一步。中國家庭對銀行的流動性幾乎沒有貢獻,也就是說,居民貸款和存款的增長量相當。即使這并非政府所愿,但信貸條件正在收緊。   流動性的另兩大來源是貿易順差和熱錢流入。隨著大宗商品價格上漲和西方國家經濟二次探底,中國順差上升的可能性不大。熱錢雖然沒有流出,但是流入似乎正在放緩。美國屢屢對中國施壓以期人民幣升值,并未導致人民幣無本金交割遠期(NDF)合約價格急劇上升。NDF市場升水一直是衡量中國外匯儲備的先行指標,而外匯儲備的變化又是衡量流動性最重要的指標。熱錢的流入減緩正在對流動性產生重大影響。   資產泡沫需要流動性來使其膨脹并維持下去。這就是為什么泡沫絕不會永存,因為總會有一天,流動性不再能支撐泡沫。當全球流動性充裕時,新興經濟體國家通常容易出現泡沫。全球流動性寬松主要表現為美元疲軟和美國低利率。中國的房地產價格自2002年以來持續上漲,同時美元進入熊市,這并不是一個巧合。每當美國經濟復蘇、美聯儲提高利率時,新興市場的泡沫就會破裂。20世紀80年代的拉丁美洲和20世紀90年代的東南亞地區都符合這一規律。   中國的情況不同。這個國家大到足以影響美國經濟。因此,美國的利率部分取決于中國的情況,反之亦然。二者不是星球與衛星的關系,而是一對雙子星。平衡路徑視雙方的政策決策而定。只要人民幣匯率不大幅升值,中國的流動性就只會減少,而不會消失。如果人民幣大幅升值,市場預期可能轉向人民幣貶值。這將形成資本流出的強大力量,導致流動性和房地產的崩潰。我認為,中國短期內不會允許人民幣大幅升值。   另一方面,經濟復蘇過程中,[url=http://www.twzfz.org/]美聯儲[/url]不太可能快速提高利率。要想在五年內實現強勁復蘇,美國經濟面臨著太多阻力。只有通脹會迫使美聯儲緩慢地、不情愿地提高利率。美國通貨膨脹的壓力取決于中國房地產泡沫破滅的速度。如果這次樓市與1998年的香港一樣驟然崩潰,那么,大宗商品價格將大跌,美國的通貨膨脹壓力將得到緩解,這會給美聯儲更多的空間來增加貨幣刺激,也會支持中國的房地產。   中國政府的緊縮傾向觸動了樓市下跌,降低了美聯儲緊縮銀根的需求。但是,[url=http://www.yiqu888.com/]通脹壓力[/url]仍然存在,只是還沒有足夠快地加速迫使美聯儲立即提高利率。美聯儲可能需要在2011年中采取行動。如果美國在2012年的利率足夠高,達到3%以上,中國可能會面臨資本流出的壓力,但是,這種壓力不會強到1998年的香港那樣的地步?,F在,一線城市的房價比最高值下降了10%到15%,明年年底之前,很可能還會下降10%到15%。如果2012年美國的利率很高,那么,房價也許還要再下降15%到20%。此后三年,房地產市場可能會持續疲軟。   政府近期的調控政策阻止了泡沫急速擴張、繼而破裂的可能。殷鑒不遠,2007年納斯達克指數從3000點上升到5000點,中國的A股從3000點上升到6000點,隨后都迅速下跌。如果沒有政府的調控政策,即使流動性趨緊,中國房價仍然會繼續上漲,因為投機者愿意以更高的利息借款。也就是說,泡沫在破裂前的最后一波急漲,將伴隨著加息。   但是,當利率高到可以抑制投機時,泡沫就會破裂。這是我過去常常描述的場景。現在,只要政府繼續對購買多套房實施嚴格控制,這一場景就不太可能出現。我認為,泡沫不會突然破裂,而是在未來數年間慢慢泄氣。   從供方看,[url=http://www.youagps.com/]泡沫[/url]不會重新吹大。中國在建住宅面積有30億平方米。假設每平米1萬元,總價有30萬億元之多?,F在的貨幣投放約為70萬億元,未來三年間大約會增長50%,即新增35萬億元。以現行房價和供應量計算,這意味著流動性非常緊縮,而如此巨大的供應量不可能在現有價格上消化。
(好展會網  房地產專題  )
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