內地商業地產受外資青睞 合作開發是趨勢

   　3日在上海舉行的全球商業地產大會上，日本三菱商事（中國）有限公司新產業開發事業部郭楠說，他們正負責天津濱海區一個地下一至四層的商業物業的招商、運營和管理。該項目由三菱商事與陽光股份（000608）的合資公司負責，其中，三菱商事擁有55%的股權，未來這一比例將縮減至50%。

　　上述人士透露，三菱商事未來將繼續以合作方式在內地展開業務，主要業務集中在商業招商、運營和管理，暫不考慮在一級市場拿地。

　　同樣看好內地商業地產前景的，還有日本零售業巨頭——日本永旺國際商城購物中心。日本永旺一位在華負責招商的人士稱，該公司計劃未來10年內，在中國發展100家購物中心，“我將從運營開始操作，這個方面，中國開發商大多經驗不足。”

　　盈石資產管理有限公司一位人士亦稱，外資現在基本不碰住宅了，但對商業地產很看好，多以股權合作等方式與國內企業合作，投資周期在2至3年。

　　據盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民分析，內地對境外資本流入房地產管制很嚴，外資能買的東西非常有限，“除了投資境外資本控股的現有項目，以及與本土開發商合作，我想不出第三條出路。”

　　“最大的煩惱就是土地和政府關系。”一位涉足內地商業地產的外資公司相關負責人說。

　　成長的煩惱，并不能阻擋外資進軍內地商業地產的腳步。

　　陳立民介紹，外資20年前就已進入中國房地產市場，現在比較活躍的是中國香港和新加坡等地的資本，此外，美資漢斯和鐵獅門也有不少動作。

　　國際商業設計公司也紛至沓來。

　　“貝諾全球超過一半的業務都來自于中國。”3日，貝諾董事總經理Simon Blore說，該公司一大半員工在中國。從2001年香港的10個人發展到現在的350個人。

　　1947年成立于英國的商業地產設計公司貝諾10年前進入中國，第一單是香港圓方。8年前進入內地，第一單是上海靜安嘉里中心。目前，貝諾在中國有118個規劃中項目以及28個在建項目。已經亮相的包括上海國金中心、靜安嘉里中心、沈陽恒隆廣場等。

　　“我們只與自持型物業的開發商合作。”據Simon Blore稱，貝諾與恒隆、新鴻基、瑞安等港資開發商已經有長久的合作關系。

　　隨著部分中國傳統住宅開發商轉型商業地產，Simon Blore稱，他們和萬科、富力、富地、合景泰富等公司，也都有了合作項目。Simon Blore指出，中國的購物中心特色是層數高、體積大，而且飲食餐飲的比例高。而綜合體，是最流行的業態也是中國的趨勢。

　　而今各個城市綜合體雨后春筍般冒出，是否會面臨過剩？

　　“中國的人均化水平還是低位，即使是北京、上海這樣的一線城市，商業空間仍很大。”Simon Blore舉例說，英國人口過百萬的城市只有3個，而中國有66個。在英國，一個即使只有30萬人口的城市，也會有3個10萬平方米體量的購物中心。

　　Simon Blore提醒，“購物中心不要太大，體量不要超過20萬平方米。體量太大，將面臨招商和人流量的問題。我們的項目體量一般在5萬平方米至15萬平方米。”

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